网上淘房新途径 防范风险有门道 司法拍卖房,真能捡漏吗
2017-06-23 海南日报
    “法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价款满足债权。

  眼下海南不少买房者盯上了司法拍卖房,通过网络平台上的司法拍卖“淘房”成为买房新途径。相对于市场销售的商品房,购买司法拍卖房需要注意哪些事项?

  “淘”司法拍卖房成买房新途径

  海口市民刘女士近日想购买一套二手房,连续看了多套房子都不是很满意,有朋友向她建议,可以在网上“淘”下司法拍卖的二手房产,说不定能淘到好地段的低价实惠房源。

  刘女士查询网络司法拍卖平台,发现司法拍卖通过网络挂牌的房源还真不少,而且相对于市场价,起拍价格也很低。最后,刘女士参与竞拍了一套起拍价为63万元,位于海口市中心的一套70平方米的二手房产,但没想到竞拍价格步步升高,这套房产最终以85万元花落别家。

  据了解,目前全国各地有越来越多的法院陆续开通了网上司法拍卖,通过网络平台将房产、汽车以及各种因涉案查封并强制执行的财产物品公开拍卖。

  记者在网上查询了海口市中级人民法院的司法拍卖淘宝店,发现该法院挂拍卖的物品有163件,其中除了车子、家具等外,房产占了大多数。挂拍的有价值百万的房产,也有起拍价为20万元的小单元房。这些司法拍卖房,以明显低于市场价的优势吸引不少人目光,如果没有人竞争,仅用起拍价就可以买下来。

  “法拍房相对于市场售卖房,一般价格是比较低的,而且现在不少城市的法拍房是不限购的,这就导致了法拍房市场关注度越来越高。”海南省房地产协会秘书长王静介绍说,海南司法拍卖房产要按照限购政策执行,按房源位置确定是否在限购区内。

  起拍价格偏低 “淘”好房不容易

  业内人士提醒,司法拍卖房虽然看起来起拍价低,但背后隐藏的风险也不少,购房者一定要谨慎对待,否则“馅饼”容易变成“陷阱”。

  据了解,网络挂牌的司法拍卖房有四个主要来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产。因此容易产生“老赖”业主不肯搬走、迁移户口有困难等问题。

  对于很多购房者而言,购买司法拍卖房,是看中了其起拍价格相对较低,而且有部分房源位置好,房型端正,看起来确实是物美价廉,说不定能够碰上好运气“捡漏”。

  但拍卖行业人士也提醒购房者,总体上,司法拍卖房的起拍价会低于市场价格,但是在竞拍过程中,一些重点学区房或者是位置绝佳的房源,竞拍者较多竞争激烈,也出现过竞拍成交价远远高过市场价的案例。

  同时,法院要求,竞拍成功后要在限定期限内一次性付款,并且买受人要承担所有的过户税费,这对普通购房者而言,是个不低的门槛。此外,除了契税费外,还可能要缴纳拖欠的物业费、水电费、滞纳金等相关费用。

  行业人士:读懂公告规避风险

  据介绍,从去年8月起,我国最高人民法院出台了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,其中规定:拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

  为此,行业内人士提醒,一般的司法拍卖流程是从拍前准备→报名交保证金→出价竞拍→竞拍成功→办理交割。在标的物公告期间,购买者要仔细阅读拍卖公告,提前了解清楚司法拍卖规则,以及拍卖房源的案件背景和具体情况,注意防范拍卖交易过程中可能出现的风险。

  需要注意的是,如今网络竞拍的竞买人支付宝必须通过实名认证,否则就无法参与竞拍。竞买人的保证金必须通过支付宝支付,若竞拍成功,余款可以通过支付宝和线下支付两种方式实现。

  所以,市民如有意购买司法拍卖房,在竞拍之前,一定要做好充分的调查,最好是到房源实地探访,这样才能避免后期问题的发生。总体来说,司法拍卖是一个购房的好渠道,但需要提前做好充分了解,在充分了解基础上,根据自身需求做好竞拍准备,还是可以买到性价比高的房子。